Comprar um imóvel à beira da praia é o sonho de muitas pessoas, especialmente quando se trata de propriedades frente mar em locais premium do litoral. Mas quando entra a questão do financiamento, surgem dúvidas importantes sobre como funciona a entrada, quanto realmente é necessário desembolsar e quais são os custos que ninguém comenta. Se você está pesquisando sobre esse assunto, chegou ao lugar certo.

Este conteúdo foi criado em parceria com Marcos Koslopp, um dos maiores consultores e especialistas em consultoria imobiliária sobre casas em Jurerê Internacional. Com sua vasta experiência no segmento de imóveis de alto padrão no litoral, Marcos e nossa equipe reuniram informações práticas e atualizadas para que você compreenda exatamente como funciona esse processo. Esperamos que este material seja uma fonte valiosa de orientação para suas decisões imobiliárias.

O mercado imobiliário passou por transformações significativas desde 2024, especialmente após as mudanças implementadas pelos bancos que continuam vigentes até hoje. As regras que você provavelmente ouviu falar podem estar desatualizadas, e isso pode custar muito dinheiro se você não estiver bem informado. Vamos descomplicar tudo isso para você entender como funciona a entrada na compra de um imóvel financiado em 2026.

O Que Realmente é Entrada na Compra de um Imóvel

Muitas pessoas confundem entrada com sinal, então vamos deixar bem claro. A entrada é a porcentagem do valor total do imóvel que você paga com dinheiro próprio, e que não será financiada pelo banco. É basicamente a sua contribuição inicial para reduzir o valor que você precisará pedir emprestado. O banco financia o restante através do contrato de financiamento.

Diferente da entrada, o sinal é um pagamento menor realizado no momento da negociação, geralmente entre 5% e 10% do preço total. Este sinal demonstra sua intenção de compra e é contabilizado como parte da entrada final quando você formaliza o financiamento. Não é a mesma coisa, mas um não existe sem o outro no processo de compra.

A entrada é exigida porque representa uma garantia para o banco de que você tem recursos e comprometimento com a compra. Quanto maior a entrada, menor o risco para o banco, e isso pode resultar em melhores condições de financiamento para você. É um jogo onde todos saem ganhando quando as coisas são bem estruturadas.

Os Percentuais de Entrada Que Mudaram e Continuam Vigentes

As principais instituições financeiras brasileiras implementaram modificações significativas nos percentuais de entrada a partir de outubro de 2024, e essas mudanças continuam sendo a realidade do mercado em 2026. Se você está pesquisando agora, é importante conhecer exatamente como as coisas funcionam.

Anteriormente, antes de 2024, era comum os bancos financiarem até 80% do valor do imóvel, exigindo uma entrada de 20%. Porém, a situação mudou consideravelmente e permanece assim até hoje. A Caixa Econômica Federal, maior agente financeiro de habitação do país, passou a exigir 30% de entrada pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), aumentando de 20%. Para o Sistema Price, com parcelas fixas, a exigência subiu ainda mais, passando de 30% para 50% de entrada. Isso significa que você precisa ter muito mais recursos próprios antes de assinar qualquer contrato.

Os bancos privados como Bradesco, Itaú e Santander também acompanharam essa tendência, adotando 30% como entrada mínima. Para um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, a entrada que antes era de R$ 100 mil agora é de R$ 150 mil. A diferença de R$ 50 mil pode ser significativa para muitos compradores, e isso é algo que deve ser planejado com antecedência.

Dados recentes de 2026 mostram que compradores estão desembolsando em média mais de 35% do valor do imóvel como entrada. Isso indica que os bancos continuam cautelosos e que ter mais recursos disponíveis aumenta suas chances de aprovação e melhores condições de financiamento. Não é apenas o mínimo exigido que importa, mas ter capital além disso para melhorar sua posição junto às instituições financeiras.

Custos Adicionais que Você Não Pode Esquecer

Aqui está o segredo que pega muita gente desprevenida: a entrada não é o único dinheiro que você precisa ter antes de entrar no imóvel. Existem custos de cartório, impostos e taxas que somam entre 4% e 6% do valor total do imóvel, e todos precisam ser pagos à vista, antes de você receber as chaves.

Os principais custos envolvidos são o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que varia entre 2% e 3% dependendo do município. Este imposto é essencial para transferir a propriedade do vendedor para você, e sem sua quitação, você não consegue registrar o imóvel em seu nome. O registro do contrato no cartório, realizado pela própria instituição de registro de imóveis de sua região, custa em média entre R$ 1.200 e R$ 3.000, dependendo do valor do imóvel. A escritura pública também tem custos tabelados pelo estado, geralmente entre R$ 1.800 e R$ 4.000.

Além disso, existem as certidões negativas necessárias para comprovar que não há ônus reais, pessoais ou fiscais sobre o imóvel, custos de avaliação bancária que chegam a R$ 3.500, e a taxa de aquisição de crédito cobrada pelo banco para análise e aprovação de seu financiamento. Para um imóvel de R$ 500 mil, você está falando de aproximadamente R$ 20 mil a R$ 30 mil em custos adicionais ao valor da entrada.

É importante ressaltar que a maioria dos bancos não financia esses custos cartorários. Eles precisam ser pagos à vista durante o processo de documentação. Alguns compradores em operações de valor mais elevado conseguem negociar a inclusão de parte desses custos no saldo devedor, mas isso não é regra e depende da política de cada instituição financeira.

O Processo Passo a Passo da Entrada no Financiamento

Agora que você compreende os percentuais e custos, vamos ao processo prático de como funciona a entrada quando você está financiando um imóvel. Este é o caminho que a maioria das pessoas segue e que você deve conhecer em detalhes.

Primeiro, você identifica o imóvel e inicia a negociação com o vendedor ou intermediário. Neste momento, você pode oferecer um sinal, que é um pagamento inicial que demonstra sua seriedade. Este sinal, como mencionamos, é contabilizado na entrada final e geralmente não é perdido caso a transação não se realize por culpa do vendedor.

Em segundo lugar, você procura um banco e realiza uma simulação de financiamento. O gerente de relacionamento ou correspondente bancário vai analisar sua renda, capacidade de pagamento e histórico de crédito. Nesta etapa, o banco dirá exatamente qual será a entrada necessária e qual será o valor financiado. A renda que você comprovar não pode exceder 30% comprometida com a parcela mensal do financiamento, conforme regulação dos bancos. As melhores imobiliárias da cidade contam com profissionais que ajudam nessa simulação e orientam os compradores sobre os melhores cenários financeiros.

Terceiro, após aprovação preliminar do banco, você assina o contrato de compra e venda e o contrato de financiamento. Neste momento, você precisa fazer o pagamento da entrada e de todos os custos adicionais mencionados anteriormente. Não é possível financiar a entrada ou a maioria desses custos, eles precisam vir do seu bolso.

Por fim, o banco registra o imóvel em seu nome junto ao cartório de registro de imóveis, mas com garantia hipotecária para ele. Você é o dono, mas o banco tem um direito sobre a propriedade até que você quite o financiamento completamente. Somente após você terminar de pagar todas as parcelas é que você tem total liberdade com o imóvel.

Particularidades dos Imóveis Frente Mar

Imóveis frente mar possuem características especiais que afetam tanto o valor quanto as condições de financiamento. Primeiramente, esses imóveis são naturalmente mais valorizados que propriedades em segunda linha, o que significa que você estará lidando com valores mais altos desde o início.

Os imóveis de frente mar apresentam volatilidade menor ao longo do tempo comparado a outros segmentos, justamente por sua localização privilegiada. Isso resulta em melhor aceitação para financiamento por parte dos bancos, que consideram esse tipo de propriedade como garantia mais segura. Porém, isso não significa que as exigências sejam menores, apenas que as taxas de juros podem ser ligeiramente mais competitivas.

O mercado de imóveis frente mar movimenta bilhões de reais anualmente no Brasil. Dados atuais de 2026 mostram que o metro quadrado em regiões de frente mar nos principais polos litorâneos varia bastante, chegando a patamares elevados dependendo da localização específica. O ticket médio de compra para uma propriedade frente mar está acima de R$ 5 milhões em muitos destinos premium.

Para financiamentos nesta faixa de valor, muitos compradores precisam comprovar renda mensal superior a R$ 150 mil a R$ 230 mil, dependendo do valor final do imóvel e das políticas de cada banco. Os bancos analisam não apenas sua renda atual, mas também seu histórico de crédito, patrimônio e a saúde financeira geral. Imóveis de muito alto padrão podem ter critérios ainda mais rígidos e exigir análises personalizadas.

As melhores imobiliárias da cidade têm relacionamento direto com os bancos e conseguem negociar as melhores taxas de juros para seus clientes, além de agilizar todo o processo de aprovação. Esta é uma vantagem real que pode economizar significativamente no custo total do financiamento ao longo dos anos.

Estratégias Práticas para Organizar Sua Entrada

Se você está montando seus recursos para dar a entrada em um imóvel financiado, existem algumas estratégias que podem ajudar. Uma das opções é utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), se você tiver direito. O FGTS pode ser sacado para dar entrada ou amortizar o saldo devedor do financiamento, reduzindo o dinheiro que você precisa reunir por conta própria.

Outra tática comum é tentar negociar prazos mais longos de financiamento com o banco. Ao estender o período de pagamento de 25 para 30 anos, por exemplo, a parcela mensal diminui, facilitando a aprovação mesmo com uma renda um pouco menor. Claro que você pagará mais juros no total, mas a flexibilidade mensal pode ser essencial para sua situação financeira.

Alguns compradores também consideram financiar os custos adicionais de cartório e impostos em vez de pagá-los à vista. Nem todos os bancos permitem isso, mas alguns oferecem essa possibilidade, especialmente em operações de grande valor como as de imóveis de alto padrão. É sempre válido questionar essa possibilidade ao gerente do banco.

Quanto Você Realmente Precisa Planejar

Vamos a um cálculo prático para você visualizar melhor. Suponha que você está interessado em um imóvel frente mar avaliado em R$ 6 milhões. Com a entrada de 30%, você necessita R$ 1,8 milhão. Adicionando os custos de ITBI estimado em 3% (R$ 180 mil), registro de cartório (aproximadamente R$ 3 mil a R$ 5 mil) e outras taxas (cerca de R$ 30 mil a R$ 50 mil), você está falando de quase R$ 2,063 milhões a R$ 2,083 milhões que precisam estar disponíveis.

O banco financiará os R$ 4,2 milhões restantes. Com as taxas de juros atuais em 2026, as parcelas mensais estariam em torno de R$ 25 mil a R$ 30 mil dependendo do prazo escolhido. Para ser aprovado, você precisaria comprovar renda mensal de aproximadamente R$ 80 mil a R$ 100 mil, já que a parcela não pode exceder 30% de sua renda.

Estes números deixam claro que comprar imóvel frente mar não é apenas sobre ter a entrada. É necessário ter capital próprio saudável, renda estável e comprovada, e planejamento financeiro bem estruturado. Não é para qualquer um, mas para quem tem recursos, é um investimento que se valoriza ao longo do tempo.

Perguntas Finais e Dicas Importantes

Antes de finalizar, deixe claro com o banco se você está financiando um imóvel novo ou usado, pois as condições podem variar. Imóveis usados frequentemente têm exigências de entrada um pouco maiores. Se este for seu primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), você tem direito a desconto de 50% nas taxas de registro em cartório, conforme a lei federal. Não deixe de solicitar isso por escrito no balcão do cartório.

Também é prudente pedir uma estimativa formal dos custos de cartório diretamente no cartório de sua região antes de fechar qualquer negócio. Os valores podem variar conforme o valor do imóvel e o estado onde a propriedade está localizada. Não acredite em aproximações, peça os números reais por escrito.

A entrada no financiamento imobiliário não é complicada quando você compreende como funciona. É apenas uma questão de estar bem informado, planejar financeiramente e contar com orientação de profissionais experientes que entendem realmente do mercado imobiliário. Com essas informações em mãos, você está bem mais preparado para tomar uma decisão consciente sobre sua compra de imóvel frente mar.