Depois de mais de dez anos negociando imóveis em Balneário Camboriú, uma pergunta se repete quase todo mês nas minhas conversas com investidores: "vale a pena comprar um apartamento aqui para colocar no Airbnb?". E, sinceramente, não existe uma resposta pronta que sirva para todo mundo. Existe, sim, uma forma correta de analisar essa decisão, evitando os erros que vejo compradores cometerem com frequência.

Balneário Camboriú deixou de ser apenas um point de verão para famílias catarinenses. Hoje a cidade recebe milhões de turistas por ano, atrai investidores de todo o Brasil e do exterior, e se consolidou como um dos mercados mais aquecidos do país para locação por temporada. Mas justamente por causa dessa popularidade, o mercado ficou mais competitivo, e comprar qualquer apartamento na esperança de "alugar bem" já não é mais suficiente. É preciso estratégia.

Neste conteúdo, vou compartilhar o que aprendi ao longo de mais de uma década acompanhando esse mercado de perto, incluindo os números atuais de rentabilidade, os erros mais comuns de quem está começando e os critérios reais que separam um imóvel que realmente performa bem no Airbnb de um imóvel que só ocupa espaço na plataforma.

Por que Balneário Camboriú se tornou um dos mercados mais fortes do Brasil para locação por temporada

Antes de falar de números e estratégias, é importante entender o contexto. Balneário Camboriú recebe hoje algo em torno de 3,7 milhões de turistas por ano, um crescimento expressivo se comparado a poucos anos atrás. Essa movimentação não é sazonal apenas no verão: a cidade tem se firmado como destino de negócios, eventos e vida noturna durante praticamente o ano inteiro, o que ajuda a manter a demanda por hospedagem mais estável do que em outros destinos de praia do país.

Esse fluxo constante de visitantes é o combustível que sustenta o mercado de aluguel de temporada. Dados de plataformas especializadas em análise de mercado de short-term rental mostram que Santa Catarina lidera a rentabilidade de locação por temporada no Sul do Brasil, superando inclusive praças tradicionais como Rio de Janeiro e São Paulo quando o assunto é retorno percentual sobre o valor investido.

Balneário Camboriú também carrega um título que impressiona qualquer investidor de primeira viagem: é a cidade com o metro quadrado mais caro do Brasil, superando até bairros nobres de São Paulo e Rio de Janeiro. Isso pode parecer, à primeira vista, uma desvantagem para quem quer investir. Mas, na prática, esse valor elevado reflete exatamente o que sustenta a valorização e a demanda por locação: escassez de terrenos, verticalização controlada, um padrão construtivo cada vez mais sofisticado e uma localização geográfica privilegiada entre montanha e mar.

Quanto custa comprar um apartamento em Balneário Camboriú hoje

Um dos primeiros passos antes de qualquer estratégia é entender o patamar de investimento necessário. Os valores variam bastante conforme bairro, distância da praia, padrão do empreendimento e posição do apartamento no edifício.

De forma geral, o metro quadrado residencial na cidade gira em torno de R$ 14 mil a R$ 15 mil, considerando a média entre todos os bairros. Mas essa média esconde diferenças relevantes: no Centro, por exemplo, o valor médio de compra costuma superar os R$ 20 mil por metro quadrado, enquanto bairros um pouco mais afastados da orla, como Nações e Ariribá, oferecem opções com metro quadrado mais acessível, ainda dentro do padrão elevado que caracteriza a cidade.

Isso significa que um comprador consegue encontrar apartamentos em Balneário Camboriú com tickets de entrada que variam de pouco mais de R$ 150 mil, em unidades compactas ainda na planta, até valores multimilionários em coberturas e imóveis de altíssimo padrão. Para quem tem como foco principal o Airbnb, a faixa mais competitiva costuma ficar entre os apartamentos de 1 e 2 quartos, com metragem entre 35 e 60 metros quadrados, já que esse perfil concentra a maior parte da demanda turística.

Já os apartamentos frente mar em Balneário Camboriú exigem um investimento mais robusto, mas essa diferença de valor costuma se justificar quando o objetivo é locação de temporada. Um imóvel com vista frontal para o mar tende a atingir diárias mais altas, taxas de ocupação superiores e maior competitividade nas plataformas de reserva, já que a vista é um dos principais critérios de decisão de quem está pesquisando hospedagem na cidade.

Quanto rende um Airbnb em Balneário Camboriú na prática

Aqui entramos no ponto que mais interessa quem pensa em investir: a rentabilidade real, não a rentabilidade prometida em folder de lançamento.

Levantamentos recentes de mercado indicam que os imóveis de temporada em Balneário Camboriú trabalham com diárias médias entre R$ 300 e R$ 800, dependendo do padrão do imóvel, localização e época do ano. A taxa de ocupação anual, considerando dados consolidados de plataformas como Airbnb e Booking, costuma ficar entre 50% e 70%, o que é um número saudável para o setor.

Quando se cruza esses dados, o retorno líquido anual reportado por analistas do setor fica na faixa de 9% a 14% ao ano sobre o valor do imóvel, considerando já os custos operacionais. É um patamar que supera com folga a maioria das aplicações de renda fixa tradicionais, e é justamente esse diferencial que atrai tanto investidor de fora do estado.

Vale destacar que esse retorno não é uniforme. Imóveis mal posicionados, sem vista relevante, distantes da praia ou com plantas ruins tendem a ficar abaixo dessa média. Já unidades bem localizadas, com boa exposição solar, vista desimpedida e gestão profissional de hospedagem, costumam performar próximo ao teto dessa faixa, ou até acima dela em períodos de alta temporada, feriados prolongados e eventos na cidade.

Tabela comparativa: perfis de imóvel para investimento em Airbnb

Para facilitar a visualização, montei uma comparação entre os perfis mais comuns de imóvel que costumo apresentar a investidores que buscam Balneário Camboriú como destino de aplicação.

Essa tabela é uma referência de mercado, não uma promessa de rentabilidade. Cada empreendimento tem suas particularidades, e por isso a análise individual do imóvel, do condomínio e da região continua sendo indispensável antes de qualquer decisão de compra.

Os fatores que realmente determinam se um imóvel vai performar bem no Airbnb

Depois de acompanhar centenas de negociações, consigo listar com segurança os elementos que mais impactam a performance de um imóvel na locação por temporada.

Localização em relação à praia. Quanto mais próximo da orla, maior a demanda e maior a diária que o imóvel consegue praticar. Isso não significa que imóveis mais afastados não performem, mas eles precisam compensar com preço mais competitivo ou diferenciais como vaga de garagem e lazer completo.

Vista e posição no edifício. Andares altos com vista para o mar sempre saem na frente na hora da escolha do hóspede. É um dos primeiros filtros que as pessoas aplicam ao pesquisar hospedagem nas plataformas.

Infraestrutura de lazer do condomínio. Piscina, academia, espaço gourmet, rooftop e segurança 24 horas deixaram de ser diferenciais e passaram a ser praticamente exigência do público que viaja para Balneário Camboriú, especialmente famílias e grupos de amigos.

Regras internas do condomínio. Este é um ponto que muita gente ignora e que pode inviabilizar o investimento. Alguns edifícios possuem restrições em suas convenções que limitam ou até proíbem a locação por temporada. Antes de fechar qualquer negócio, é fundamental verificar a convenção condominial e as atas de assembleia recentes, ou pedir para o corretor confirmar essa informação junto ao síndico.

Metragem e planta funcional. Studios e apartamentos de 1 quarto bem planejados, com espaços otimizados, costumam ter giro mais rápido de reservas do que imóveis grandes e menos práticos para estadias curtas.

Gestão da hospedagem. Um imóvel idêntico pode performar de forma completamente diferente dependendo de quem cuida da operação. Fotos profissionais, resposta rápida a hóspedes, preço dinâmico conforme sazonalidade e padrão de limpeza impecável fazem diferença real na taxa de ocupação.

Erros comuns de quem compra pensando só na valorização

Um erro que vejo com frequência é o investidor comprar o imóvel olhando exclusivamente para a valorização do metro quadrado, sem projetar os custos de operação da locação por temporada. Condomínios de prédios novos e de alto padrão em Balneário Camboriú podem custar entre R$ 1.500 e R$ 2.500 por mês, e isso precisa entrar direto na conta de rentabilidade, junto com IPTU, taxas de limpeza entre uma reserva e outra, manutenção e eventual comissão de plataforma de gestão.

Outro erro comum é comprar na planta pensando apenas no preço de entrada mais baixo, sem considerar prazo de entrega, histórico da construtora e potencial real de locação da região no momento em que o imóvel ficar pronto. Um bairro em consolidação pode se tornar excelente para locação em alguns anos, mas é preciso paciência e visão de médio prazo, não expectativa de retorno imediato.

Também vale reforçar: a reforma tributária em curso traz mudanças graduais para quem trabalha com locação por temporada, mas o impacto mais relevante recai sobre quem opera em maior escala, com múltiplos imóveis e faturamento elevado. Para o investidor que está começando com um ou dois imóveis, o cenário tributário segue favorável, mas é sempre recomendável buscar orientação contábil especializada antes de estruturar a operação.

Como montar uma estratégia de investimento consistente

Se você chegou até aqui pensando em investir, a recomendação que costumo dar é bem prática: comece definindo o objetivo do investimento. Existe diferença entre buscar renda mensal recorrente, buscar valorização patrimonial no médio prazo, ou buscar as duas coisas de forma equilibrada. Essa definição muda completamente qual tipo de imóvel faz sentido comprar.

Para quem busca renda recorrente mais previsível, apartamentos compactos de 1 e 2 quartos em bairros já consolidados tendem a entregar melhor equilíbrio entre ticket de entrada e retorno mensal. Para quem tem um horizonte mais longo e busca valorização patrimonial expressiva, os apartamentos frente mar em Balneário Camboriú de maior padrão costumam ser a escolha mais estratégica, já que combinam demanda turística consistente com forte potencial de valorização ao longo dos anos.

Também é essencial visitar o imóvel pessoalmente, ou pedir uma visita virtual detalhada quando a compra for à distância, analisar o histórico de ocupação de imóveis semelhantes na mesma região e, sempre que possível, conversar com quem já administra locação por temporada naquele condomínio específico. Números de mercado são um ótimo ponto de partida, mas a realidade de cada edifício pode variar.

Por fim, contar com uma assessoria imobiliária que realmente conhece o dia a dia da locação por temporada na cidade faz toda a diferença. Na prática do meu trabalho junto à Imobiliária WOW Imóveis em Balneário Camboriú, o que mais vejo gerar resultado consistente para o investidor é a combinação entre escolha criteriosa do imóvel, entendimento profundo das regras condominiais e uma gestão de hospedagem profissional depois da compra. Investir em Balneário Camboriú pode, sim, ser uma das decisões mais rentáveis do mercado imobiliário brasileiro atual, mas como em qualquer investimento sério, o resultado nasce da análise bem feita antes da assinatura do contrato.

Balneário Camboriú segue em expansão, com novos empreendimentos, infraestrutura em constante evolução e um fluxo turístico que não para de crescer. Para quem estuda o mercado com atenção e escolhe o imóvel certo, dentro do perfil de investimento adequado, a cidade continua sendo um dos destinos mais sólidos do país para quem quer unir moradia de temporada, renda recorrente e valorização patrimonial no mesmo ativo.