Comprar um apartamento de frente para o mar é uma decisão que envolve muito mais do que metragem, número de quartos ou padrão de acabamento. Em cidades consolidadas como Balneário Camboriú, parte das melhores localizações da orla está ocupada por edifícios construídos há décadas, muitos deles com apartamentos amplos, vista privilegiada e plantas que já não acompanham completamente o estilo de vida atual.

É justamente nesse ponto que surge uma oportunidade interessante. Um imóvel antigo, visualmente ultrapassado e com ambientes pouco integrados pode esconder um potencial de valorização que ainda não foi percebido pelo mercado. Quando a localização é realmente especial, uma reforma bem planejada pode transformar o apartamento, melhorar sua liquidez e aproximar seu valor daquele praticado por unidades renovadas.

Isso não significa, porém, que todo imóvel antigo de frente para o mar seja um bom negócio. O resultado depende do preço de compra, da qualidade do edifício, das limitações estruturais, do custo da obra e do valor máximo que compradores estariam dispostos a pagar depois da reforma.

Com mais de dez anos de experiência no mercado imobiliário, aprendi que o comprador não deve analisar apenas aquilo que está vendo durante a visita. É necessário enxergar o que o imóvel pode se tornar e, ao mesmo tempo, calcular quanto custará chegar até esse resultado.

Por que imóveis antigos continuam valiosos na frente mar

A localização não pode ser reproduzida. Novos empreendimentos podem oferecer áreas de lazer maiores, tecnologia, automação e acabamentos sofisticados, mas dificilmente conseguem criar novos terrenos diretamente diante da praia nas regiões já consolidadas.

Essa limitação de oferta ajuda a sustentar a procura por Imóveis frente mar, inclusive quando o prédio ou o apartamento possui mais idade. Em muitos casos, o comprador está adquirindo principalmente a posição geográfica, a abertura da vista, a incidência solar e a proximidade com a praia.

Segundo o Índice FipeZAP de junho de 2026, o preço médio anunciado de imóveis residenciais em Balneário Camboriú chegou a R$ 15.228 por metro quadrado. Esse número representa a média da cidade e não somente os apartamentos localizados diretamente na Avenida Atlântica.

Um levantamento privado realizado em abril de 2025 analisou 107 unidades efetivamente localizadas de frente para o mar. Naquele recorte, os valores médios anunciados ficaram em aproximadamente R$ 30.300 por metro quadrado na Barra Sul, R$ 33.600 no Centro e R$ 39.800 na Barra Norte. A média consolidada foi de R$ 33.240 por metro quadrado. É importante entender que esses números representam ofertas, não necessariamente os valores finais das negociações, e devem ser usados apenas como referência de mercado.

A diferença entre a média geral da cidade e os valores observados na frente mar demonstra como a localização pode exercer um peso significativo no preço. Dentro da própria Avenida Atlântica, porém, existem diferenças enormes. Andar, vista, posição solar, número de vagas, tamanho da frente do apartamento, estado do prédio e padrão da reforma alteram completamente a percepção de valor.

Plantas antigas podem ser um problema ou uma oportunidade

A expressão “planta antiga” costuma ser associada a corredores longos, cozinha fechada, dependência de serviço, banheiros menores e ambientes separados. Essa descrição é verdadeira em muitos edifícios, mas não mostra toda a realidade.

Diversos apartamentos antigos possuem características difíceis de encontrar em lançamentos atuais, como salas maiores, dormitórios espaçosos, boa ventilação cruzada, entrada social e de serviço, paredes mais espessas e uma testada generosa voltada para o mar.

Em alguns casos, um apartamento antigo com 180 ou 220 metros quadrados pode oferecer uma sensação de amplitude muito superior à de uma unidade nova com metragem semelhante. A distribuição pode estar desatualizada, mas a área disponível permite criar um projeto contemporâneo sem perder conforto.

O potencial aparece quando a planta original permite:

Integrar sala, cozinha e espaço gourmet

A integração dos ambientes sociais é uma das mudanças que mais altera a percepção do imóvel. Uma cozinha fechada e escura pode dar lugar a um espaço conectado à sala de jantar e à área de convivência.

Essa transformação costuma funcionar especialmente bem quando a sala possui vista para o mar. A reforma permite que a paisagem seja percebida de diferentes pontos do apartamento, e não apenas de uma pequena área próxima à janela.

A remoção de paredes, entretanto, só pode ser feita depois de uma avaliação técnica. Em edifícios antigos, algumas paredes podem ter função estrutural ou esconder tubulações coletivas.

Criar suítes mais confortáveis

Muitos apartamentos antigos possuem três ou quatro dormitórios, mas apenas uma suíte. Dependendo da posição das instalações hidráulicas, pode ser possível reorganizar os ambientes e criar novas suítes.

Essa mudança costuma aumentar a atratividade comercial porque o comprador atual valoriza privacidade, principalmente em imóveis destinados a famílias maiores ou ao uso durante temporadas.

Nem sempre, porém, transformar todos os quartos em suítes é a melhor escolha. Uma alteração forçada pode reduzir demais os dormitórios, criar banheiros sem ventilação adequada ou comprometer a circulação. O projeto precisa buscar equilíbrio.

Valorizar a vista existente

Em um apartamento frente mar, a reforma deve ser pensada a partir da paisagem. Cortinas pesadas, divisórias mal posicionadas, móveis altos e iluminação inadequada podem esconder um dos principais atributos do imóvel.

Um projeto bem resolvido direciona o olhar para o mar, melhora a iluminação natural e organiza os móveis sem bloquear as aberturas. Quando possível, a substituição ou recuperação das esquadrias também pode melhorar o conforto térmico, acústico e visual.

Qualquer mudança nas janelas ou na fachada precisa respeitar o padrão do condomínio. A fachada é uma área comum, mesmo quando a esquadria atende a uma unidade privativa.

O prédio importa tanto quanto o apartamento

Um dos erros mais comuns é calcular apenas a reforma interna. O comprador se encanta com a vista, imagina uma nova cozinha e começa a escolher revestimentos antes de entender a situação do edifício.

O apartamento pode ficar excelente por dentro, mas a valorização será limitada se o prédio estiver com fachada deteriorada, elevadores antigos, garagens difíceis, infiltrações recorrentes ou baixa capacidade financeira para realizar manutenções.

Antes de comprar, é recomendável analisar:

Estado da fachada

Em regiões litorâneas, a exposição à umidade, ao sal e ao vento acelera o desgaste de metais, pinturas, esquadrias e partes externas. Sinais de corrosão, fissuras ou desprendimento de revestimentos merecem avaliação técnica.

Uma futura recuperação de fachada pode gerar rateios elevados. Por outro lado, comprar antes de uma revitalização já aprovada pode representar uma oportunidade, desde que os custos estejam claros e tenham sido considerados na negociação.

Elevadores e áreas comuns

Elevadores antigos não são necessariamente ruins quando recebem manutenção adequada. O problema aparece quando existem falhas frequentes, dificuldade para encontrar peças ou necessidade iminente de modernização.

Hall de entrada, salão de festas, acesso à garagem e portaria também interferem na percepção de valor. Uma unidade internamente reformada pode enfrentar resistência de compradores quando as áreas comuns transmitem abandono.

Garagens

Prédios antigos podem ter vagas estreitas, presas, sem matrícula individual ou com sistemas de rodízio. Em Balneário Camboriú, onde muitos compradores possuem veículos maiores, essa característica interfere diretamente na liquidez.

O número de vagas não deve ser analisado apenas no anúncio. É preciso visitar a garagem, testar o acesso e conferir como o direito de uso está descrito na documentação.

Prumadas, elétrica e hidráulica

A troca de pisos e móveis não resolve tubulações antigas, baixa pressão de água ou instalações elétricas insuficientes. Em uma reforma completa, é essencial avaliar a possibilidade de substituir a rede interna da unidade.

Também deve ser verificada a condição das prumadas coletivas do edifício. Quando o problema está na estrutura condominial, uma reforma isolada no apartamento pode não ser suficiente.

Situação financeira do condomínio

Atas de assembleias, fundo de reserva, inadimplência, ações judiciais e obras aprovadas ajudam a revelar a saúde do condomínio.

Um prédio antigo bem administrado pode ser mais seguro e valorizado do que um edifício mais novo sem planejamento de manutenção. A idade, isoladamente, não define a qualidade do patrimônio.

Quanto custa reformar um apartamento antigo frente mar

Não existe um valor único por metro quadrado. O custo depende do nível de intervenção, do padrão dos materiais, da quantidade de banheiros, da marcenaria, da automação, das esquadrias e da necessidade de trocar instalações.

Referências nacionais de 2026 apresentam faixas muito amplas, partindo de aproximadamente R$ 800 por metro quadrado em intervenções simples e podendo superar R$ 8.500 por metro quadrado em reformas completas de alto padrão. Esses valores não são tabelas oficiais e variam conforme cidade, projeto, equipe e escopo.

Em junho de 2026, o Custo Unitário Básico divulgado pelo Sinduscon de Balneário Camboriú estava em R$ 3.096,25 por metro quadrado. O CUB acompanha custos da construção e não deve ser confundido com orçamento de reforma, pois uma obra dentro de um apartamento possui demolições, proteção de áreas comuns, retirada de entulho, adaptações e serviços personalizados. Ainda assim, o índice ajuda a perceber o comportamento dos custos do setor.

Como referência inicial de planejamento, e não como orçamento definitivo, o comprador pode considerar:

Em apartamentos grandes, o custo não deve ser calculado apenas multiplicando a metragem total por uma média. Cozinhas, banheiros e áreas de serviço concentram pontos hidráulicos, impermeabilização, pedras, metais e marcenaria, tornando esses ambientes mais caros.

Também é prudente manter uma reserva para imprevistos. Ao abrir paredes e retirar revestimentos antigos, podem surgir tubulações deterioradas, contrapiso desnivelado, umidade escondida ou instalações diferentes daquelas indicadas nos projetos disponíveis.

Comparativo entre comprar antigo, reformado ou novo

Nenhuma das três opções é automaticamente melhor. A escolha depende do objetivo do comprador.

Quem deseja morar em um imóvel exclusivo e aceita acompanhar uma obra pode encontrar mais valor em um apartamento antigo. Quem precisa mudar rapidamente pode preferir uma unidade pronta. Já o comprador que valoriza lazer completo, tecnologia e menor necessidade de manutenção tende a considerar um empreendimento recente.

Como saber se a reforma realmente destravará valor

A reforma destrava valor quando existe uma diferença suficiente entre o custo total do projeto e o preço de mercado de um imóvel equivalente já renovado.

O cálculo deve considerar:

Valor de aquisição do apartamento

Custos de escritura, impostos e registro

Projeto arquitetônico e projetos complementares

Responsabilidade técnica

Materiais e mão de obra

Marcenaria e mobiliário

Custos de condomínio durante a obra

Possível aluguel temporário em outro imóvel

Reserva para imprevistos

Custo financeiro do capital

Eventuais despesas de revenda

Imagine, apenas como exemplo, um apartamento de 180 metros quadrados adquirido por R$ 4,6 milhões. Uma reforma completa pode exigir R$ 1,1 milhão, enquanto documentação, projetos, carregamento e despesas adicionais podem representar outros R$ 250 mil.

O custo total aproximado chegaria a R$ 5,95 milhões. Caso unidades comparáveis e reformadas sejam negociadas por valores próximos a R$ 6,1 milhões, a margem seria pequena e talvez não justificasse o risco para um investidor.

Por outro lado, se imóveis equivalentes alcançarem entre R$ 6,8 milhões e R$ 7 milhões, pode existir espaço econômico para a operação. Ainda assim, é necessário avaliar o prazo de venda e os custos envolvidos.

Para quem compra para morar, a conta pode ser diferente. O benefício não está apenas em uma futura valorização, mas na possibilidade de ter um apartamento personalizado, amplo e localizado em um ponto que dificilmente estará disponível em um empreendimento novo.

Reformas que costumam melhorar a liquidez

Nem toda alteração gera retorno proporcional ao investimento. Algumas escolhas agradam ao proprietário, mas reduzem o número de pessoas interessadas em uma futura compra.

As intervenções com maior capacidade de ampliar a aceitação do imóvel costumam ser:

Atualização completa da cozinha

A cozinha influencia bastante a percepção de conservação. Um ambiente antigo faz o comprador imaginar uma obra grande, mesmo quando o restante do apartamento está em condições razoáveis.

Uma cozinha integrada, funcional, bem iluminada e com boa marcenaria transmite praticidade. Materiais resistentes à umidade e ferragens de qualidade são especialmente importantes em imóveis próximos ao mar.

Renovação dos banheiros

Banheiros antigos, com revestimentos desgastados ou instalações aparentes, costumam reduzir o valor percebido. A reforma deve priorizar impermeabilização, ventilação, iluminação, qualidade dos metais e facilidade de manutenção.

Climatização bem planejada

A instalação de aparelhos sem projeto pode prejudicar a estética e gerar problemas com drenos ou condensadoras. Em uma reforma completa, o sistema de climatização deve ser definido desde o início, respeitando as regras do condomínio.

Iluminação e automação equilibradas

Automação pode trazer conforto, mas não precisa transformar o imóvel em um sistema complexo. Soluções simples para iluminação, cortinas e climatização costumam ser suficientes para a maioria dos compradores.

Quanto mais dependente de equipamentos específicos for o apartamento, maior pode ser o custo de manutenção no futuro.

Materiais adequados ao ambiente litorâneo

Metais, ferragens, equipamentos, esquadrias e componentes elétricos precisam ser escolhidos considerando a exposição à maresia. Materiais inadequados podem apresentar oxidação e desgaste precoce.

Mais importante do que escolher o acabamento mais caro é escolher produtos compatíveis com o local e manter uma rotina adequada de limpeza e conservação.

Quando reformar não é a melhor decisão

Existem situações em que o comprador deve recuar ou renegociar de maneira significativa.

A primeira ocorre quando o imóvel já está sendo vendido como se estivesse reformado. Se o preço pedido está próximo ao valor de uma unidade pronta, mas ainda será necessário investir uma quantia elevada, o potencial de valorização pode desaparecer.

Também é preciso cautela quando o edifício possui problemas graves nas áreas comuns. Uma reforma interna sofisticada não consegue compensar completamente uma fachada mal conservada, elevadores problemáticos ou um condomínio sem recursos.

Outro sinal de alerta aparece quando a planta oferece pouca flexibilidade. Pilares mal posicionados, paredes estruturais, prumadas distantes e pé direito muito baixo podem limitar as mudanças.

A reforma também pode não fazer sentido quando o comprador pretende vender rapidamente. Obras completas exigem projeto, aprovações, contratação de profissionais, compra de materiais e acompanhamento. A pressa costuma aumentar custos e reduzir a qualidade.

Cuidados legais e técnicos antes de iniciar a obra

Reformas em condomínios devem seguir as regras internas do edifício e as normas aplicáveis. Quando a intervenção afeta sistemas da edificação, instalações, paredes, impermeabilização ou segurança, normalmente será necessário apresentar um plano de reforma e contratar profissional habilitado.

A orientação do Conselho de Arquitetura e Urbanismo destaca que o proprietário ou responsável pela unidade deve contratar profissional qualificado, apresentar a documentação ao condomínio e cumprir o plano aprovado.

Dependendo do serviço, o responsável técnico emitirá ART ou RRT. O síndico pode solicitar projetos, cronograma, relação de prestadores, descrição das demolições e regras para transporte de materiais e retirada de entulho.

Iniciar uma obra sem a documentação necessária pode resultar em paralisação, conflitos com o condomínio e riscos à segurança. Em um patrimônio de alto valor, improvisar costuma sair mais caro do que planejar corretamente.

Como escolher um imóvel antigo com verdadeiro potencial

O melhor imóvel para reformar não é necessariamente o mais barato. É aquele que reúne atributos permanentes difíceis de criar por meio de uma obra.

Entre eles estão:

Vista frontal e protegida

Boa incidência solar

Ventilação natural

Andar adequado ao perfil do comprador

Sala com abertura ampla para o mar

Metragem privativa bem distribuída

Número suficiente de vagas

Condomínio organizado

Edifício com manutenção em dia

Preço de compra compatível com o investimento necessário

Pisos, móveis e revestimentos podem ser substituídos. A posição do apartamento, o tamanho das janelas, a orientação solar, a qualidade do prédio e o espaço de garagem dificilmente podem ser corrigidos.

Por isso, durante a visita, o comprador precisa separar defeitos reversíveis de limitações permanentes.

Uma cozinha antiga é reversível. Uma vista obstruída não é.

Um piso desgastado é reversível. Uma garagem impossível de acessar com um veículo maior talvez não seja.

Uma sala compartimentada pode ser reversível, desde que as paredes possam ser alteradas. Um condomínio financeiramente desorganizado depende da participação de todos os proprietários e não apenas de uma decisão individual.

Vale a pena comprar imóveis frente mar antigos para reformar?

Pode valer muito a pena, especialmente quando o imóvel possui localização excepcional, planta ampla, boa estrutura condominial e preço de compra abaixo daquele praticado em unidades renovadas.

O comprador deve evitar uma análise baseada apenas em fotografias de projetos ou na expectativa de valorização. A decisão precisa ser sustentada por imóveis comparáveis, orçamento preliminar, avaliação técnica e conhecimento do comportamento real da região.

Na parte final dessa análise, contar com uma imobiliária que conhece os edifícios da Avenida Atlântica faz diferença. A Imobiliária WOW Imóveis de Balneário Camboriú pode auxiliar na comparação entre unidades antigas, reformadas e novas, observando não somente o preço anunciado, mas também o histórico do prédio, a liquidez da tipologia, o perfil da localização e os custos que poderão surgir depois da compra.

Um bom corretor não deve apenas mostrar o potencial do imóvel. Também precisa apontar os limites da operação, explicar quando o preço não está adequado e ajudar o comprador a evitar investimentos que não serão recuperados pelo mercado.

Perguntas frequentes sobre reforma de apartamentos frente mar

Um apartamento antigo reformado pode valer tanto quanto um novo?

Em alguns casos, sim, principalmente quando possui localização superior, metragem maior e vista privilegiada. Contudo, edifícios novos podem ter vantagens em lazer, tecnologia, número de vagas e eficiência dos sistemas. A comparação precisa ser feita entre imóveis que disputam o mesmo perfil de comprador.

Quanto tempo demora uma reforma completa?

O prazo varia conforme o tamanho do apartamento, a complexidade do projeto, as regras do condomínio e a disponibilidade de materiais. Uma obra completa pode levar vários meses, especialmente quando envolve demolições, instalações, marcenaria personalizada e mudanças na distribuição.

É melhor reformar antes de vender?

Depende da diferença entre o valor atual e o possível valor depois da obra. Em algumas situações, uma atualização visual e uma boa apresentação já melhoram a liquidez. Em outras, uma reforma completa pode gerar valorização. O proprietário deve evitar investir mais do que o mercado da unidade consegue absorver.

Posso remover paredes para integrar a sala e a cozinha?

Somente após avaliação de arquiteto ou engenheiro. É necessário confirmar se a parede possui função estrutural, se contém tubulações ou se a mudança interfere nos sistemas do edifício. O condomínio também poderá exigir plano de reforma e documentação técnica.

Apartamentos antigos frente mar têm mais manutenção?

A idade pode aumentar a necessidade de manutenção, mas o estado de conservação é mais relevante do que o ano de construção isoladamente. Existem edifícios antigos muito bem cuidados e prédios mais recentes com problemas. Em regiões litorâneas, a manutenção preventiva das fachadas, esquadrias e componentes metálicos é essencial.

Conclusão

Imóveis antigos de frente para o mar podem representar uma das oportunidades mais interessantes do mercado de Balneário Camboriú. Eles combinam localização escassa, plantas amplas e a possibilidade de personalização, atributos que muitos compradores não encontram em unidades mais recentes.

A reforma destrava valor quando melhora a funcionalidade sem apagar as qualidades originais do apartamento. Integrar ambientes, criar suítes, atualizar instalações e valorizar a vista pode transformar completamente a experiência de morar e a percepção comercial do patrimônio.

O resultado, no entanto, começa antes da obra. Ele depende de uma compra bem negociada, de uma análise cuidadosa do condomínio, de projetos tecnicamente viáveis e de um orçamento realista.

A pergunta correta não é apenas quanto o imóvel ficará bonito depois da reforma. A pergunta mais importante é quanto custará transformar o apartamento, qual será seu valor provável quando estiver pronto e se essa diferença compensa o investimento, o tempo e os riscos envolvidos.